Wer bestimmt den Closing Agent?

Das Closing beim Immobilienkauf ist das amerikanische Gegenstück zu Auflassung und Eintragung. Wer bestimmt den Closing Agent? Im Raum Washington der Erwerber. Anderenorts gelten andere Bräuche. In New Jersey, hört man, sei dies das Vorrecht der Verkäufers.

Die Rolle des Closing Ágent ist nicht jedem bekannt. In der Hauptstadt übernimmt sie ein Anwalt. der beiden Parteien treuhänderisch verpflichtet ist.

Daher können an einem Closing drei Anwälte beteiligt sein: Zwei Parteivertreter, die im komplexen Vorgang nachverhandeln, was beim Vertragsabschluss nicht geregelt wurde oder von den Vertragsbedingungen abweicht, und den Closing Agent.

Der Closing Agent ist gleichzeitig Vertreter der Rechtstitelversicherungsgesellschaft, mit deren Policen das Eigentum des Erwerbers und die Recht der Hypothekenbank gesichert werden. Zudem kann er dem Staat in Hinblick auf Steuerpflichten der Parteien sowie den Banken verpflichtet sein.

Und der Notar? Das ist kein Jurist, sondern jemand, der seine 25 Dollar für das Recht bezahlt hat, Unterschriften zu beglaubigen, meist ein Angestellter aus der Kanzlei des Closing Agent. Er kann bei dem Immobiliengeschäft ohne Weiteres 25 mal in Aktion treten müssen.

Baugelder eingefroren

Die Baugenehmigungsskandale im Raum Washington zeigen nach erheblichen Abweichungen von Bebauungsplänen im Kreis Montgomery County in Maryland nun dieselben Probleme auf dem anderen Ufer des Potomac im Kreis Fairfax.

Mittlerweise können sich Investoren, Bauherrn und Mieter nicht mehr sicher sein, dass die übergroßen McMansions je bezugsfertig erklärt werden. Da diese Entwicklung mit dem krassen Einbruch des Marktes für McMansions zusammenfällt, kann sich die Misere auch auf den Bankensektor ausdehnen.

Für Rechtsanwälte mit Erfahrung in Real Estate, Banking, Mortgages oder REIT, aber auch Bankruptcy und Workouts natürlich nicht das Schlimmste. Selbst für die Strafverteidiger und Verwaltungsrechter fällt etwas ab: In Clarksburg wurden Strafen von $2,1 Mio. festgesetzt, die allerdings suspendiert wurden, weil die Baufirmen $14 Mio. an Investitionen in gemeindenützige Baulichkeiten versprachen, wie die Washington Post berichtet.

Streitwert

Auf den Geschäftswert oder Streitwert eines Mandates kommt es nicht an, wenn das Anwaltshonorar berechnet wird. Eine Stunde beim Wert von einer Mio. kostet den Stundensatz x 1 Stunde. Bei einem Wert von 50 Cents auch.

Warum ist das in den USA so? Präsident Lincoln erklärte, dass der Anwalt nur Zeit und Rat anzubieten hat. Von Zeit proportional zum Wert oder Rat proportional zum Wert sagte er nichts. 

Im Schiedswesen spielt der Wert eine Rolle. Dort rechnen die Schiedsgerichte manche Gebühren nach dem Wert der Sache ab. 

Auf diese Punkte gehe ich in meinem Manuskript zum Vertragswesen nicht ein, obwohl dort auch Kosten angesprochen werden. Sind sie erwähnenswert?

Heulen mit Wölfen

Das Wall Street Journal spricht heute die delikate Frage an, ob Unternehmen ihren wegen Unternehmensangelegenheiten angeklagten Mitarbeitern die Verteidigungskosten erstatten dürfen – oder umgekehrt, ob die Staatsanwalt den ebenfalls angeklagten Unternehmen die Erstattung durch Druckmittel verbieten darf.

Ziel der Strafverfolgung ist es oft, das Personal strafrechtlich weich zu klopfen, um Beweise gegen das Unternehmen zu erlangen.

Wenn diese Druckmittel zulässig werden, werden die Mitarbeiter effektiv den Wölfen zum Fraß vorgeworfen. $100.000 sind bei einer Strafverteidigung schnell ausgegeben, wenn der Vorwurf auf Wirtschaftskriminalität lautet. Wie soll sich ein kleiner Angestellter die Verteidigung leisten können?

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Anklage von einer Bundesstaatsanwaltschaft oder einer einzelstaatlichen stammt. Auch bei einer Untersuchung durch den Kongress oder eine der Obersten Bundesbehörden mit drei Buchstaben verursacht erheblichen Aufwand.

Aus Washingtoner Sicht gilt auch: Wenn wir Mitarbeiter der Drei-Buchstaben-Behörden vor Kongress und Gericht auf Kosten des Amtes verteidigen dürfen, sollte für den Privatsektor kein anderes Recht gelten.